Es costumbre en los negocios de compraventa firmar un contrato previo denominado Promesa de Compraventa, según el cual ambas partes se obligan: una a vender una determinada propiedad en un determinado precio y condiciones; y la otra a comprarla en el valor y condiciones ofrecido.
La promesa de compraventa se celebra en aquellos casos en la compraventa no puede celebrarse de manera inmediata, lo cual puede ser por diversas razones, tales como:
- La propiedad está proyectada, pero ni siquiera comienza a construirse (compra en blanco);
- la propiedad está en proceso de construcción (compra en verde);
- el comprador no tiene todo el financiamiento y necesita un plazo para reunir el precio total;
- la compraventa se hará con crédito hipotecario por lo que la tasación y el estudio de títulos bancarios del inmueble tardará varias semanas.
Sea cual sea la razón por la cual no se firma inmediatamente una compraventa, la promesa es un buen instrumento para establecer condiciones básicas del negocio y dejar temas claros entre las partes.
Ahora bien, por razones como la pandemia del covid19 o la crisis inflacionaria actual, muchas personas que celebraron promesas de compraventa han visto cambios en su escenario económico personal que les impide cumplir con la compra prometida, y en la mayoría de los casos las promesas de compraventas establecen multas para la parte que se retracte.
Si el anterior es tu caso, te recomendamos 2 alternativas a analizar:
- Verificar si la razón por la cual no puedes comprar constituye o no incumplimiento culpable a la promesa de compraventa.
- Analizar si la promesa de compraventa te permite ceder tus derechos a otra persona.
En el primer caso, si existe o no incumplimiento culpable, esto podrá determinar si es posible que notifiques a tu contraparte de que ya no podrás comprar la propiedad, sabiendo si deberás o no pagar una multa. Para eso es necesario revisar tu promesa y su redacción. Recuerda que siempre es posible negociar y terminar un contrato civil cuando existe común acuerdo entre las partes.
Si por el contrario, no existe la posibilidad de que dejes sin efecto la promesa sin sufrir un perjuicio económico, deberás analizar la posibilidad de ceder tu promesa a otra persona, esto en la práctica llevará a que una tercera persona asuma tu lugar en el contrato firmado. Así, si por ejemplo te comprometiste a comprar un departamento en 3.500 UF a una persona determinada, lo que harás será ceder tu derecho a comprar en ese precio a otra persona, quien tomará tu lugar como promitente comprador frente al dueño de la propiedad comprometiéndose él o ella a adquirir el inmueble en las condiciones pactadas.
Para verificar si es posible ceder tu promesa es necesario revisar tu contrato y verificar qué requisitos debes cumplir para poder llevar a cabo su cesión.
Si estás en esta situación y necesitas más orientación, nos puedes contactar a asesoria@firmatranquilo.cl